Утепление фасада квартиры в многоквартирном доме согласовывается – Нужно ли получать разрешение на утепление наружных стен моей квартиры, профессиональная помощь юристов адвокатов бесплатно онлайн

Утепление фасадов многоквартирных домов снаружи

Содержание   

Внезапно возросшая актуальность утепления фасада квартиры и в частности утепления фасада пенопластом связана со стремительным удорожанием энергоносителей и тарифов ЖКХ, которое обуславливает необходимость экономии финансов, и более эффективного расхода отопительных ресурсов.

Проблема в том, что большинство эксплуатирующихся в настоящее время многоквартирных домов построены уже почти полувека назад, и их теплоизоляция далеко не такая эффективная, как бы хотелось их владельцам.

Процесс утепления фасада квартиры с помощью пенопласта

Статистика показывает, что потеря тепла сквозь стены дома доходит до 50% процентов от общего количества теплопотерь, что, согласитесь, более чем существенно. Данный показатель в первую очередь зависит от особенностей конструкции самого дома, для панельных домов он максимален, для кирпичных – несколько меньше.

Утепление фасадов квартир выгодно, с какой стороны не посмотреть, если у вас автономное отопление, то вы сможете сэкономить на потреблении газа около 20% процентов от затрачиваемой ранее сумы, а если вы подключены к центральному отоплению – то средняя температура в комнате увеличится как минимум на 3-4 градуса (а если поставить утеплитель Изовер Классик Плюс то на 5-6).

1 Юридические особенности

Согласно федеральным законам, самовольное изменение фасада многоквартирного дома запрещено, поэтому, чтобы выполнить утепление стен квартиры вам понадобится получить разрешение у соответствующих инстанций (ЖКХ).

Обычно получение разрешение не сопровождается особыми трудностями, для этого необходимо лишь сходить в ЖКХ и переговорить с ответственными за это людьми, иногда может потребоваться собственноручно написать прошение, в котором указывается, что всю ответственность за безопасность выполнения работ по утеплению стен на многоэтажном здании выберете на себя. Однако существуют ситуации, в которых можно  получить отказ на утепление.

Как правило разрешение сложно получить на утепление фасадов новых домов, территориально расположенных в центре города. При отказе, единственное, что вам остается, это заняться утеплением стен изнутри дома, которое, так же может обеспечить высокую эффективность теплоизоляции квартиры.

Схема правильно обустроенной теплоизоляции фасада

Рекомендуется переговорить с соседями, возможно и они захотят выполнить утепление квартиры – разрешение, за которым обращаются сразу несколько жильцов, получить гораздо проще.

Более того, совместное утепление фасадов с штукатуркой по утепленному фасаду гораздо лучше и в чисто техническом плане, так как предотвращается возникновение точки росы, которая образовывается вследствие разницы температуры промерзания утепленных и неутепленных участков фасадов, вследствие чего стены квартиры расширяются и сужаются по-разному, что может грозить их ускоренным разрушением.

Также при неправильной технологии утепления стен снаружи квартиры, под утеплитель может попадать влага, которая при замерзании в холодное время года расширяется, и отслаивает теплоизоляционный материал от стены дома. Как вы понимаете, монолитный утеплитель, смонтированный на несколько квартир сразу меньше боится подобных неприятностей.

к меню ↑

1.1 Выбор исполнителей

Как правило все работы по утеплению фасадов многоэтажных домов выполняются специальными фирмами, либо промышленными альпинистами. Поэтому, очень важно выбрать правильного подрядчика, который обладает необходимыми знаниями, опытом работы, а также всеми требуемыми разрешениями.

Поскольку утепление стен квартиры снаружи относится к высотным работам, которые напрямую связаны с риском, не удивляйтесь, что стоимость оплаты труда подрядчика будет превышать совокупную стоимость материалов для работы – профессиональные промышленные альпинисты знают цену своей работы, и за дешево, как правило, не работают.

В обязательном порядке  требуйте, чтобы исполнитель продемонстрировал вам такие документы, как «Лицензия на проведения строительных работ» и «Разрешение на проведение высотных работ», также не лишним будет узнать отзывы от предыдущих клиентов данной компании, либо бригады рабочих – устраивает ли их результат, за сколько было выполнено утепление стен квартиры, как подрядчик относится к выполнению своих обязанностей, и тд.

Промышленные альпинисты заняты утеплением фасада

Также рекомендуется уточнить у подрядчика адреса домов, в которых они уже выполняли подобные работы с фасадной штукатуркой по пенопласту, и съездить посмотреть на качество утепления фасада. Подобные предосторожности, хоть и занимают немало времени, помогут вам избежать многих проблем связанных с недобросовестными исполнителями в будущем.

После того как подрядчик выбран, он должен составить проектную документацию, связанную с особенностями выполнения работ, а именно:

• Чертежи фасадов квартир, с детальным указанием габаритов оконных рам, карнизов, и других архитектурных элементов, присутствующих снаружи дома;
• Данные по граничным нагрузкам, которые могут испытывать стены дома;
• Класс теплоизоляции стен дома – данный пункт является отправной точкой при выборе материала, использующегося для утепления стен квартиры как снаружи, так изнутри.

к меню ↑

2 Выбор теплоизоляционного материала

Утепление фасадов квартир может выполнятся такими материалами:

Каждый из этих теплоизоляторов обладает своими преимуществами и недостатками, обуславливающие актуальность их использования в конкретной ситуации.

Утепление пенопластом – самый бюджетный, и, оттого, наиболее распространенный вариант. Пенопластом утепляют где угодно, и что угодно, даже тогда, когда эффективности данного теплоизолятора заведомо будет не хватать. Погоня за дешевизной является основной ошибкой большинства людей, так как от используя некачественные теплоизоляторы вы не получите ожидаемого эффекта от утепления.

В целом же, если стены изначально обладают нормальным классом теплоизоляции, то утепления здания снаружи пенопластом может быть вполне достаточно. Если вы решили выполнить теплоизоляцию дома пенопластом, то учитывайте, что чем выше плотность данного материала, тем меньшими теплопроводящими свойствами он обладает, и, как следствие, лучше подходит для утепления.

Утепление фасада угловой квартиры пенопластом

Пенополистирол также является достаточно недорогим материалом, и, при этом, его теплоизоляционные свойства на порядок лучше, чем у обычного пенопласта.

К преимуществам данного материала можно отнести минимальный вес, простоту монтажа (он отлично подходит для облицовки угловой квартиры), и гидрофобность – пенополистирол фактически не впитывает воду, что позитивным образом сказывается на сроке его эксплуатации.

Минусы у пенополистирола следующие при утеплении фасадного остекления – неустойчивость к огню (требует монтажа специальных противопожарных перемычек), и отсутствие звукоизоляции.  Пенополистирол, в целом, отлично подходит как для теплоизоляции стен снаружи, так изнутри дома.

Минеральная вата является одним из наиболее эффективных утеплителей, однако стоимость данного материала существенно превышает стоимость аналогов, поэтому, для теплоизоляции фасадов она используется достаточно редко.

К плюсам минеральной ваты можно отнести пожаробезопасность (материал не горит), гидрофобность, и хорошие звукоизоляционные свойства. Существенный недостаток у минваты только один – сравнительно большой вес, вследствие чего её монтаж на фасаде здания производится с большим количеством креплений (дюбелей).

Пеностекло – это наиболее дорогой материал, использующийся для утепления фасадов квартир. Если вы не ограничены в средствах, то предпочтение стоит отдать именно ему, так как данный утеплитель обладает отличными теплоизоляционными свойствами, долговечностью, и гидрофобностью. Пеностекло не горит, в нем не заводится грибок, плесень, и другие микроорганизмы.

Утепление фасада частного дома пеностеклом

Помимо самого утеплителя, вам понадобится пробрести большое количество сопутствующих материалов, таких как:

• Строительный клей, жидкий пенопласт, дюбеля – для крепления;
• Штукатурная смесь – для выравнивания поверхности;
• Грунтовка – для дополнительной гидроизоляции утеплителя, и для лучшей адгезии штукатурки с краской;
• Сетка для армирования – для укрепления штукатурного слоя;
• Фасадные краски для теплоизоляции фасада пенополистиролом – как правило, ЖКХ требует, чтобы утеплитель был покрашен краской, соответствующей основному цвету здания.

Оплата подрядчику выполняется по факту выполнения всех работ, по составленному прорабом акту, в котором указывается весь спектр выполненных работ, и отдельная стоимость каждого элемента.

Декоративные элементы на утепленном пенопластом фасаде

Для утепления трубопроводов применяют цилиндры роквул.
к меню ↑

2.1 Отзывы о технологии

Чтобы составить полную картину об эффективности и целесообразности утепления фасада квартиры, ознакомьтесь с отзывами людей, которые уже утеплили своё жилье:

Игорь, 36 лет, Москва:

Утепление фасада мы решили сделать около года назад. Поскольку бюджет был ограничен, было принято решение утеплять пенопластом, так как друзья, ранее уже утеплившие дом, были вполне довольны его эффективностью. Переговорив с соседями оказалось, что семья из соседней угловой квартиры также планируют утеплять фасад, поэтому, разрешение мы получали совместными усилиями.

В целом, в ЖКХ все требуемые бумаги выдали без проблем. С подрядчиком нам повезло, все работы были выполнены за 4 дня, при этом, обошлось все даже дешевле, чем мы планировали. Могу сказать, что эффект от внешней теплоизоляции есть, при чем значительный – температура в команах выросла почти на 3 градуса.

Олег, 50 лет, Владивосток:

Живу в угловой квартире панельного дома, в городе, где постоянно дует очень холодный ветер. До утепления фасада средняя температура в квартире в холодное время года составляла 16 градусов.

После утепления – почти 19. Утеплял пенопластом. В целом, могу сказать, что полученный эффект стоит затраченных для его достижения денег. В будущем ещё планирую утеплить изнутри стены пенополистиролом.

к меню ↑

2.2 Особенности утепления фасадов пенопластом (видео)

uteplimvse.ru

Законность утепления стен снаружи многоквартирного дома

15.02.2016, Posted in  Статьи

Вопрос сохранения тепла в доме, на фоне постоянного повышения цены на энергоносители, становится актуальнее с каждым годом. Именно для снижения расходов на тепло жители многоквартирных домов проводят мероприятия по утеплению своих квартир снаружи.

Что дает утепление стен снаружи

Известно, что утепление фасадов сразу во всем доме эффективнее, чем утепление только отдельных участков. Тем не менее, случаи, когда люди смогли договориться между собой и выделить средства на отделку всего многоквартирного дома за один раз, печально редкие. Чаще всего люди вынуждены заниматься утеплением только своей квартиры.

Тем не менее, такие работы требуют согласования с юридической стороны. Квартира – это изолированное помещение в жилом доме, пригодное и предназначенное для постоянного проживания в нем людей. Совместной собственностью, помимо лифтов, площадок, чердачков и прочего, являются ограждающие и несущие конструкции дома, к которым принадлежат стены. Отсюда следует, что наружная сторона стен не является собственностью только владельца квартиры. А потому самовольно проводить какие-либо действия с ней, включая

высотные работы по утеплению стен, он может с юридической точки зрения.

Как получить разрешение на утепление фасадов

Пользование общим имуществом осуществляется согласно определенным правилам. Если квартира располагается в доме, находящемся в собственности его жильцов, организовавших ОСМД, то и разрешение нужно получать у них. В полномочия собрания ОСМД входит управление общей собственностью дома, включая проведение ремонта и других работ над ними.

Большинство собственников проводят утепление фасада дома, вернее той его части, что приходится на их квартиру, при этом не особо задумываясь над тем, что для этого нужны разрешения. В большинстве случае другим собственникам нет никакого дела до того, что делают соседи, если это не вредит им. Особенно это распространено в панельных домах, где эстетичность внешнего вида мало кого волнует. А вот в новостройках известны случаи, когда жильцы были против и готовы были демонтировать новый фасад своими силами.

Если же дом находится в коммунальной собственности ЖЭКа, то разрешения у него получать не нужно. Также не нужно согласование с государственными органами, проводящими строительно-архитектурный контроль, а также с органами местного управления. Однако, если дом входит в перечень объектов, составляющих культурное наследие, то с утеплением и изменением внешнего вида фасада могут возникнуть трудности.

Что касается отделки фасадов частных домов, то здесь проблем не возникает, ибо, как правило, собственник у частного дома один, и он полностью несет ответственность за его сохранность, тепло в нем и его внешний вид.

В случае, когда жители многоэтажки протестуют против наружного утепления стен одним из соседей, ситуацию можно разрешить двумя способами – судебным и внесудебным.

Внесудебный способ основан на нормах закона, который регулирует порядок распоряжений общей собственностью в многоквартирных домах. В случае, когда на общем собрании против действий соседа выступит достаточное количество сособственников и примут решение о демонтаже, то обращение в суд тут не нужно. Распоряжение общим имуществом и возвращение прежнего вида фасада входит в компетенцию собрания ОСМД, а собственник квартиры не имеет права единолично распоряжаться частью общего имущества, а порядок согласования может быть прописан в уставе ОСМД.

На практике зачастую против такой «порчи внешнего вида» выступают только отдельные активисты. Формально процедура принятия решения при этом не соблюдается, а согласия других сособственников на демонтаж нет. А собственник утепленной квартиры не может предъявить претензий не может, поскольку сам в такой ситуации является нарушителем.

В судебном способе решения вопроса подается иск в суд с требованием демонтажа утепления силами собственника или возмещения им затрат на демонтаж силами ОСМД. Однако такие случаи крайне редки, потому как в большинстве случаев собственникам все равно, что делают их соседи. В случае, когда ОСМД принимает решение о капитальном ремонте зданий, собственники отдельных квартир могут заодно и согласовать утепление стен снаружи или ремонт швов многоквартирных домов с целью устранения трещин, гидроизоляции и сохранении тепла.

В итоге, собственник квартир должен согласовывать вопрос о ее утеплении снаружи только с другими сособственниками, если в доме создано ОСМД, и с органами государственной охраны культурного наследия, если дом входит в число подобных объектов. Требования других разрешений, любых, являются незаконными. Далее остается только выбрать надежного подрядчика для выполнения работ.

Компания «Альпстрой» в своей работе руководствуется действующими строительными нормами и законами и таким образом гарантирует законность всех своих действий, а также может проконсультировать клиентов относительно юридических нюансов проведения работ по наружной отделке фасадов. Наша компания имеет действующую лицензию на осуществление строительных работ, связанных с промышленным альпинизмом и утеплением зданий на высоте, а наши рабочие имеют допуск к работе на высоте и необходимые навыки строителей и монтажников.

Также интересные статьи

alpstroi.com.ua

7 советов по утеплению многоквартирных домов: утеплитель и технология

1. №1. Утепление многоквартирного дома: снаружи или внутри?
2. №2. Необходимо ли разрешение на утепление?
3. №3. Кто оплачивает утепление многоквартирного дома?
4. №4. Что плохого в точечном утеплении многоквартирного дома?
5. №5. Технологии утепления фасада многоквартирного дома
6. №6. Выбор материала для утепления многоквартирного дома
7. №7. Что необходимо учесть перед проведением утепления фасада

Современные многоквартирные жилые дома возводятся в соответствии с теплотехническими требованиями. Жильцам домов, построенных еще в Советском Союзе, повезло меньше – их стены ничем не утеплены. Десятки лет назад, когда ресурсы казались безграничными, а их цена для населения была копеечной, никто не задумывался об экономии и все дружно отапливали улицу. В условиях, когда около 50% теплопотерь приходится на стены, а тепло стоит не так уж дешево, утепление многоквартирного дома – не прихоть, а необходимость. Особенно теплоизоляция необходима в панельных домах, где зимой температура может опускаться до 14-15⁰

С и ниже. Утепление поможет значительно сэкономить на отоплении, если используется автономная система, или же поднять зимние температуры в квартире на 2-4⁰С, если отопление централизованное. Теперь важно разобраться, какие технологии используются при утеплении фасадов многоквартирных домов, и какие материалы лучше применять.

№1. Утепление многоквартирного дома: снаружи или внутри?

Стены дома можно утеплить с внутренней и наружной стороны. Все мы знаем, что наружное утепление используется куда чаще, ведь считается более эффективным. Тем не менее, в некоторых случаях применима только внутренняя теплоизоляция, и у нее, кстати, также есть свои преимущества.

Внутреннее утепление может решить задачу энергосбережения, но подходить к процессу необходимо очень осторожно. Ошибка в расчетах или монтаже – и точка росы смещается внутрь дома, что будет провоцировать намокание фасадной стены и утеплителя. Следствия этого процесса – сырость и плесень в квартире, снижение долговечности наружных стен дома и, естественно, снижение теплоизоляционных качеств утеплителя. Среди других

минусов внутреннего утепления:

• уменьшение полезной площади комнаты;
• необходимость обустройства мощной системы вентиляции;
• сложность проведения работ, чтобы избежать конденсации влаги;
• во время проведения работ по утеплению в комнате нельзя будет жить;
• даже при правильном поведении всех работ не удастся избежать промерзания стены дома, ведь она не будет прогреваться от внутреннего тепла;
• более быстрое охлаждение стен.

Есть у внутреннего утепления квартиры в многоквартирном доме свои плюсы:

• более быстрый нагрев стен;
• возможность выполнить все работы самостоятельно, так как не требуется привлечение бригад с промышленными альпинистами. С другой стороны, чтобы грамотно выполнить все работы, потребуется высокий уровень квалификации;
• внутреннее утепление можно выполнить вместе с ремонтными работами;
• внутреннее утепление – единственный выход сделать квартиру теплее, если она расположена в доме, который несет историческую ценность и жильцам запрещено менять облик фасада.

У наружного утепления фасада многоквартирного дома намного больше преимуществ:

• тепло внутри сохраняется дольше, в помещении поддерживается относительно стабильная температура и летом, и зимой;
• площадь квартиры не уменьшается;
• во время проведения работ по утеплению можно не покидать квартиру;
• слой утеплителя и декоративной отделки защищают стены дома, продлевая их срок службы.

Среди минусов:

• невозможность провести внешнее утепление своими силами. Правда, некоторые жильцы первых этажей берутся за подобные работы, но при этом нужно быть хорошо уверенным в собственной квалификации;
• точечное внешнее утепление – скорее вред, чем польза, о чем мы поговорим ниже.

Внешнее утепление способно менять облик фасада дома, и это может быть как плюсом, так и минусом. Если сразу утепляется весь дом, то из типовой серой советской многоэтажки на выходе можно получить симпатичный современный дом со стильным фасадом. Это существенный плюс. Но если жильцы не достигли единого мнения относительно вопросов утепления, то утепление проводят фрагментарно, лоскутами, и тогда внешний вид такого дома оставляет желать лучшего.

№2. Необходимо ли разрешение на утепление?

В России нет унифицированного документа о проведении утепления фасадов многоквартирных домов, в разных городах и регионах действуют немного различающиеся правила. В отдельных районах страны есть государственные программы по утеплению многоэтажек, и все работы проводятся за бюджетные средства. Если ваш дом не оказался в числе счастливчиков, то перед выполнением утепления придется обратиться в коммунальные службы.

Внешние стены дома – это общедомовое имущество, даже если квартира находится в частной собственности. Так как утепление фасада изменит внешний облик дома, потребуется согласование с коммунальными службами и местными архитекторами. Как правило, проблем не возникает. Достаточно лишь сходить в соответствующую управляющую инстанцию и написать прошение, причем шансы получить положительный ответ возрастают, если прошение пишут одновременно несколько жильцов, желающих утеплить свои квартиры. К тому же, совместное цельное утепление фасада в разы эффективнее и лучше «лоскутной» технологии теплоизоляции.

Отказать в прошении вам могут, если дом имеет историческую ценность. В Москве добиться разрешения на утепление только одной квартиры практически невозможно – работы можно проводить только, если будет утепляться сразу весь дом. В некоторых регионах утепление будет возможным, если все жильцы дома будут не против.

В Украине наружные стены дома также являются совместной собственностью жильцов, и, по идее, все решения относительно изменения их внешнего вида должны приниматься на соответствующих собраниях. На практике этого никто не делает, все утепляются, не спрашивая разрешения у соседей. Такая самодеятельность может закончиться судом или же собранием собственников, которые коллективно решат демонтировать утепление, и это решение будет вполне законным. На деле же прецедентов практически нет.

№3. Кто оплачивает утепление многоквартирного дома?

Если вы надумали провести утепление только наружных стен своей квартиры и ни у кого не спрашивали, то платить за все будете самостоятельно. Есть и более привлекательный вариант, но он требует активного участия всех жильцов дома. Если доказать, что дом нуждается в утеплении, а без него не пригоден к нормальному проживанию, то можно получить средства на утепление из бюджета управы или управляющей компании. Кроме того, в некоторых регионах действуют программы по постепенному комплексному утеплению многоквартирных домов.

Жители Украины также могут существенно сэкономить на утеплении дома. Действуют государственные программы, направленные на повышение теплоэффективности жилых домов. Они распространяются только на дома, которые утепляются полностью, а не пятнами. Конечно же, согласование всех необходимых деталей потребует времени и терпения, но комплексное утепление даст намного лучшие результаты, а все работы обойдутся значительно дешевле, чем при индивидуальном «лоскутном» утеплении. Госпрограммы предполагают возмещение до 50% стоимости работ по утеплению. В банках действуют условия льготного кредитования на утепление квартир: государство погашает от 30-40 до 70% займа.

№4. Что плохого в точечном утеплении многоквартирного дома?

Стоить проехаться по ряду постсоветских городов, как мы увидим одну и ту же не радующую глаз картину – стены многоэтажек сплошь покрыты пятнами разного цвета. Это жильцы пытаются сделать свою квартиру комфортнее. Конечно, данное зрелище у кого-то не вызывает ни отвращения, ни раздражения, ни каких либо других негативных реакций, но основная проблема – это даже не внешний вид, а качество такого утепления, его долговечность и сохранность стен дома.

Границы утепления отдельной квартиры проходят как раз по плитам перекрытия. В этих местах точка росы резко смещается с утеплителя внутрь стены, что приводит к конденсации влаги и риску появления плесени, причем грибок может проявиться как в утепленной квартире (в месте стыка стены с потолком и полом), так и в соседних квартирах. Разница температур фасадной стены на соседних участках также не идет на пользу дому. В результате можем говорить не только о проблеме повышенной влажности, но и постепенном разрушении капитальной стены.

Еще одна проблема – постоянное намокание верхнего торца теплоизоляции. Его хоть и стараются всячески закрыть от осадков, но постоянное воздействие влаги и скапливание снега постепенно разрушает клеевое крепление теплоизоляции и открывает доступ воде. Сплошной контур теплоизоляции создать трудно, поэтому и полная герметичность участка утепления практически невозможна. Об эстетической проблеме точечного утепления больше упоминать не будем.

В идеале необходимо договариваться и утеплять фасад дома полностью, от цоколя до чердака, тем более это обойдется дешевле, чем индивидуальное утепление, даже если не пользоваться никакими программами и льготами.

№5. Технологии утепления фасада многоквартирного дома

Существует два принципиально разных способа утепления фасада многоэтажки:

• мокрый фасад предполагает крепление теплоизоляционного материала непосредственно к наружным стенам дома. На утеплитель монтируют армирующую сетку, потом наносят слой штукатурки и краски. Работы выполняются только в теплую сухую погоду, утепление всего дома займет не менее недели, срок службы – 20-30 лет, но проведение небольших ремонтных работ может понадобиться каждые 5-7 лет;
• вентилируемый фасад – это более дорогая, но и более надежная и долговечная технология. Принцип заключается в монтаже на стену металлического каркаса, в него укладывается утеплитель, а потом крепится внешняя отделка, но между ней и теплоизоляционным слоем остается зазор. Это позволяет избежать скопления влаги и образования плесени, а утеплитель при этом защищен от негативного воздействия внешней среды. Внешнее оформление может быть достаточно разнообразным в отличие от мокрого фасада, где используется только штукатурка и ее последующее окрашивание. Фасад можно выполнить из винилового сайдинга, алюминиевых панелей и прочих материалов. Монтируется утепление по такой технологии быстрее, служит до 50 лет.

№6. Выбор материала для утепления многоквартирного дома

Сегодня для утепления многоквартирных домов зачастую используется пенопласт и минеральная вата, но вариантов куда больше, и каждый из них будет наиболее предпочтительным в конкретных случаях. Итак, выбирать можно из таких вариантов:

• пенопласт – самый популярный вариант для наружного утепления. Среди основных преимуществ низкая цена, неплохие теплоизоляционные качества, небольшой вес, влагостойкость, возможность использовать внутри и снаружи. Минусы: неустойчивость к огню и грызунам. Дешевизна утеплителя привела к тому, что его используют сегодня повсеместно, даже тогда, когда его теплоизоляционных качеств будет не хватать. С другой стороны, если стены обладают приемлемой теплоизоляцией, то пенопласт подойдет. Для кирпичных домов в регионах с умеренным климатом достаточно будет слоя утеплителя в 10 см (лучше, конечно же, проводить расчет с учетом требуемого сопротивления теплопередаче). Недобросовестные исполнители часто монтируют пенопласт слоем в 5 см, уверяя, что этого будет достаточно, но в большинстве случаев эффективность от такого утепления не будет соответствовать ожиданиям;
• пенополистирол можно назвать усовершенствованным аналогом обычного пенопласта. Стоит он также недорого, но теплоизоляционные качества у него в разы лучше. Он не боится влаги, мало весит, но горит, поэтому при его монтаже необходимо обустройство противопожарных перемычек из минеральной ваты. Лучше брать плиты со ступенчатым краем – при стыковке удастся избежать щелей. Материал подходит для наружного и внутреннего утепления, для мокрых и вентилируемых фасадов;
• минеральная вата обладает отличными тепло- и звукоизоляционными качествами, не горит, в ней не живут грызуны, материал дышит, но боится влаги и обличается более высоким, чем у пенополистирола, весом, поэтому креплений должно быть больше. Подходит только для наружного утепления, но используется нечасто из-за цены;
• пеностекло – один из самых дорогих вариантов утепления фасада, но одновременно и один из самых долговечных. Материал не горит, не боится воды, в нем не заводятся грызуны и плесень, он долговечен и обладает прекрасными теплоизоляционными свойствами;
• вспененный пенополиуретан наносится снаружи или внутри, позволяет создать монолитный слой утеплителя и избежать появления мостиков холода. Материал не боится плесени, быстро наносится, но обязательно требует привлечения специалистов с соответствующим оборудованием. После нанесения и высыхания утеплителя наружную отделку фасада лучше делать как можно быстрее, так как материал боится солнечных лучей;
• теплая штукатурка также может наноситься снаружи и внутри, но обеспечить качественную теплоизоляцию она может далеко не всегда – необходим расчет с учетом особенностей региона и дома. Монтаж такого утеплителя относительно прост, проводится по монолитной технологии и обходится недорого. Среди минусов большой вес, высокое водопоглощение и необходимость гидроизоляции, а также невозможность нанести слой более 5 см, что не всегда достаточно для качественного утепления, поэтому материал очень редко используется для теплоизоляции многоквартирных домов, а в частном строительстве применяется куда чаще.

Если речь идет о комплексном утеплении дома, то здания высотой более 26,5 м рекомендуется утеплять исключительно минеральной ватой. Для построек ниже подойдет и пенополистирол с пенопластом. Все это в целях достижения пожарной безопасности.

№7. Что необходимо учесть перед проведением утепления фасада

Главные ошибки при утеплении фасада многоквартирного дома:

• точечное утепление;
• выбор некачественных материалов;
• обращение к непрофессиональным исполнителям.

С точечным утеплением мы уже разобрались, но даже это не самое страшное. Куда хуже, если работы выполнялись с использованием некачественного теплоизоляционного и прочих сопутствующих материалов. Дешевые утеплители китайского или непонятно какого производства мало того, что могут не соответствовать заявленным теплоизоляционным качествам, так еще и быть токсичными и чрезвычайно пожароопасными. Что можно получить, если некачественный утеплитель будет монтировать непрофессионал? Впрочем, неквалифицированные рабочие способны угробить даже самый качественный утеплитель, и все это от незнания тонкостей монтажа и последовательности работ. Результат – утеплитель отвалится от дождя или более-менее сильного ветра. Случаев немало.

Если выбраны не те материалы или не те специалисты (или же и то, и другое), то заметных результатов от утепления не будет, а появятся новые проблемы в виде плесени и повышенной пожаропасности.

Используйте материал от известных производителей и прибегайте к услугам проверенных компаний, которые могут предоставить документы, подтверждающие квалификацию рабочих. Неплохо бы почитать отзывы об исполнителе, посмотреть примеры работ. Вся эта информация по разным городам широко представлена в интернете.

Стоит уделить лишь немного внимания изучению различных технологий и утеплителей, выбору надежного исполнителя, чтобы годами наслаждаться комфортом в квартире и экономией на коммунальных услугах. Если же включить все свои коммуникационные и организационные навыки, то провести утепление всего дома и своей квартиры в частности можно будет очень дешево. Так как договориться с соседями порой бывает невозможно, и точечного утепления не избежать, то постарайтесь хотя бы найти как можно более квалифицированную и ответственную команду исполнителей и спросить, какие материалы они используют.

remstroiblog.ru

Утепление фасадов многоквартирных домов

Современные дома строятся с применением качественных утеплителей, которые хорошо держат тепло в холодное время года. Жильцам старых панельных домов повезло меньше, их фасады ни чем не утеплены. Больше всего страдают от сырости и холода угловые квартиры. Лучшим решением для теплоизоляции является утепление фасадов многоквартирных домов.

Преимущества утепления стен снаружи

От толщины стен жилья зависит важный фактор – месторасположение точки росы. Точка росы – это температура, при которой водяной пар образует конденсат в виде капель. При изоляции от холода внутри помещения, точка росы может образоваться между стеной и утеплителем. При утеплении фасада панельного дома снаружи точка росы сдвигается ближе к утеплителю, комнатная стена остается сухой.

Рассмотрим преимущества утепления наружных стен многоквартирного дома:

• Полезная площадь жилья не меняется, что невозможно сделать при внутренних работах;
• Тепло сохраняется намного дольше;
• Отпадает необходимость передвигать мебель и проводить уборку после ремонта

В зданиях, имеющих историческую ценность, работы по утеплению фасада запрещены законом. В этом случае прибегают к теплоизоляции в самом здании.

Управляющая компания или собственник

Итак, вы уже определились с материалом утеплителя и видом необходимых работ. Даже, если недвижимость приватизирована, внешние стены многоквартирного дома являются общим имуществом. В этом случае возникает вопрос, кто должен утеплять фасад многоквартирного дома?

В нормативно-правовом документе: «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» разъясняется, что данный вид работ должна проводить управляющая компания. Это указано в пункте 4.2.1.1.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать:

• Заданный температурный режим внутри здания;
• Устранение повреждения стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;
• Теплозащиту, влагозащиту наружных стен.

Осталось выяснить, должен ли хозяин недвижимости платить дополнительные взносы за утепление. Поможет в этом: «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда». В нем указано, что герметизация стыков, ремонт и окраска фасадов входят в перечень работ, относящихся к текущему ремонту. Оплату за текущий ремонт жильцы производят ежемесячно в графе ремонт и техническое содержание.

Заставить управляющую компанию утеплить стену снаружи на деле оказывается не так просто. Для этого надо добиться от ТСЖ, чтобы оно внесло утепление фасадов в годовой список работ по ремонту здания. Если на текущий год список уже утвержден, то добивайтесь ремонта в следующем году. Проще всего добиться от ТСЖ герметизации стыков старых межпанельных швов. В СССР стыки заделывали чем придется, даже обычными тряпками и старой одеждой. Часто замены утеплителя достаточно для сохранения тепла в квартире.

Утепляем фасад своими силами

Многие жильцы предпочитают не надеяться на ТСЖ и все работы делают за свой счет. Внешние стены относятся к общему имуществу здания, поэтому собственник должен получить разрешение на утепление фасада многоквартирного дома. Процедура получения разрешения требует много времени и зависит от региона и председателя ТСЖ.

Самый быстрый вариант составить акт с представителями управляющей компании, что примыкающая к улице стена сырая и холодная. Желательно заручиться поддержкой ближайших соседей. ТСЖ быстрее пойдет на согласование, если в квартире проживают маленькие дети. Не будет лишним напомнить ТСЖ, что текущий ремонт швов и фасадов их прямая обязанность.

Если здание является памятником архитектуры или представляет историческую ценность, в этом случае получить разрешение невозможно. Лучше утеплить помещение изнутри. В некоторых регионах, например в Москве, запрещена теплоизоляция внешней стены одной квартиры, но можно добиться проведения работ по утеплению всего здания.

Утепление фасада панельного дома, цены и материалы

Работу по изоляции от холода фасадных панелей выполняют промышленные альпинисты. Стоимость услуг по ремонту обойдется не дешево. Труд альпиниста связан с риском для жизни и они ценят свою работу. За помощью лучше обращаться к проверенным подрядным организациям. Проверить качество работ фирмы, можно посмотрев существующую теплоизоляцию, которую монтировала подрядная организация. Собственник платит за покупку материала и выполнение работ по ремонту. Теплоизоляцию можно купить в любом строительном магазине. Для утепления панельных зданий используют синтетические пористые материалы:

• Пенопласт – самый дешевый и распространенный вариант утеплителя. Не рекомендуется отеплять пенопластом первые этажи здания, мыши любят устраивать в нем гнезда. Еще один недостаток пенопласта – материал легко воспламеняется;
• Минеральная вата – обладает рядом преимуществ, но отличается высокой ценой. Она не подвержена воздействию огня, в ней не заводятся мыши, обладает хорошей звукоизоляцией. Существует четыре разновидности минваты: стекловата, шлаковата, каменная и базальтовая вата. Активно применяют каменную и базальтовую вату, стекловата устаревший материал. Минеральная вата боится повышенной влажности, поэтому сверху ее покрывают фактурной штукатуркой;
• Пенополистирол – современная альтернатива пенопласту. Обладает хорошими теплоизоляционными свойствами и низкой стоимостью. Подойдет для монтажа мокрых и вентилируемых фасадов;
• Пеностекло – отличается долговечностью и надежностью. Вещество не боится огня, устойчиво к плесени и воздействию грызунов, но отличается повышенной ценой;
• Вспененный полиуретан – образует непрерывный слой теплоизоляции. Работы проводят только специалисты с помощью вспомогательного оборудования, в противогазах и спецкомбинезонах. Пенополиуретан разрушается под воздействием ультрафиолета, его защищают слоем штукатурки.

Технологии утепления фасада

В основе любого способа лежит принцип многослойности, с помощью утеплителя создается сэндвич – панель. Применяют два метода теплоизоляции фасадов:

• Мокрый фасад. В качестве изоляции от холода, при этом методе применяют пенопласт или пеностирол. Перед началом работ поверхность обрабатывают грунтовкой. Затем с помощью специальных анкеров крепится утеплитель. На поверхность утеплителя наносится защитно-отделочная штукатурка;
• Вентилируемый фасад – более сложная и прогрессивная технология. Отклонение от схемы монтажа приводит к сокращению срока службы и качеству утепления. Вентилируемый фасад создает воздушную прослойку между поверхностью и изолятором. Идеальный материал для работ – минеральная вата. Монтаж начинается с установки обрешетки. Утеплитель ставится в обрешетку и прижимается к стене пластмассовыми дюбелями. Сверху сэндвича пристегивается степлером пародиффузионная мембрана. Получившийся сэндвич закрывают сайдингом или плиткой из водоустойчивых и огнеупорных материалов.

Все виды монтажа должны проводиться в сухую, теплую погоду, при температуре не ниже 20 С. Повышенная влажность приводит к сырости в утеплителе и неравномерному высыханию штукатурки. Работы целесообразно проводить и закончить в летнее время. В остальное время года монтаж проводят с использованием тепловых пушек и в закрытом пространстве.

okommunalke.ru

Утепление фасада многоквартирного дома снаружи

Вопрос утепления фасадов квартир очень актуален для России. Жители некоторых серий панельных домов зимой часто страдают от холода: температура в помещениях может опускаться до 14-15 °C, а на стенах появляется иней. О том, как узаконить утепление фасада и какие материалы использовать, рассказывает инженер МТО, представитель компании «НОРД Инжиниринг» Андрей Долотов.

mikitiger/Fotolia

Пан или пропал?

Если вы хотите радикально решить проблему с холодом в квартире, делайте утепление фасада. Лучше всего – снаружи.

В некоторых регионах такая процедура проводится в рамках программы капитального ремонта за счет бюджета. Но что делать, если к вам это не относится? В России нет унифицированного правила о легальности данной процедуры. Дело в том, что внешние стены дома относятся к общедомовому имуществу и не являются вашей собственностью даже в приватизированной квартире. Процедура утепления повлечет за собой изменение внешнего вида дома, а подобные работы должны быть согласованы с районным или городским архитектором. В некоторых регионах самостоятельное изменение внешнего вида фасадов многоквартирных домов запрещено вовсе, в других разрешено только при условии, если согласны все жильцы дома, в третьих возможно только при наличии соответствующих справок из управы района, управляющей компании или ТСЖ.

Перед тем как приступить к выбору технологии, вам нужно узнать, как обстоят дела в вашем городе. В Москве, например, запрещено утеплять внешние стены одной квартиры, но можно добиться утепления фасадов всего дома (нужно доказать, что условия в помещении непригодны для проживания).

Иногда на региональных форумах можно встретить гордые заявления собственников о том, что они не добивались никаких разрешений от органов власти, не спрашивали соседей, а просто взяли да и утеплили фасад. Мы не советуем идти на такие риски. В случае, если нагрянет проверка и утепление будет признанно незаконным, вам придется приводить фасад в исходное состояние.

Кто платит?

Вопрос оплаты — второй по важности после получения разрешения. Лучший вариант — выполнить утепление за счет управляющей компании. Самый сложный вариант с точки зрения реализации — утепление всех стен дома за счет жильцов. Если в вашем регионе нет принципиального запрета на утепление, то мы рекомендуем провести собрание, собрать подписи жильцов и попробовать решить вопрос оплаты с помощью привлечения управы или управляющей компании. Если есть показания к утеплению, то эта схема может оказаться вполне реальной.

golicin/Fotolia

Из каких вариантов выбираем?

Допустим, вы уточнили все детали и получили добро на утепление фасада. Следующий вопрос: какую технологию выбрать? Есть два основных варианта.

Штукатурный (мокрый) фасад

Этот способ предполагает многослойность: сначала монтируется слой утеплителя, после — армирующая сетка, а в конце — финишная штукатурка. Это универсальный и достаточно надежный вариант, но трудозатратный и долгий (работы займут неделю или более). Главный недостаток технологии, пожалуй, в том, что монтажные работы можно выполнять только при плюсовой температуре и в хорошую погоду. Производители заявляют, что срок службы мокрого фасада составит 20-30 лет (но каждые четыре года –семь лет нужен косметический ремонт).

Вентилируемый (навесной) фасад

Этот способ популярнее, чем штукатурный (мокрый) фасад. Принцип утепления такой: сначала монтируется металлический каркас, после укладывается утеплитель, а сверху крепится экран. Между экраном и утеплителем оставляют воздушный зазор. При правильно выполненном монтаже вентилируемого фасада исключено скопление в нем влаги, а значит, и образование грибка или плесени. Одним из плюсов технологии является огромный выбор вариантов внешнего оформления. Фасадные экраны могут быть из винилового сайдинга, алюминиевых панелей, композитных фасадных панелей и так далее. Кроме всего прочего, вентилируемые фасады можно монтировать круглый год независимо от температуры на улице. Скорость монтажа выше, чем у штукатурного фасада (от трех дней), а прослужить конструкция может до 50 лет.

Alexander Zamaraev/Fotolia

А что с утеплителем?

Основных видов утеплителей два, причем они универсальны и подходят как для штукатурного, так и для вентилируемого фасадов.

Бюджетный вариант — это пенополистирольные плиты. При монтаже следует уделить особое внимание защите от возгорания (сейчас существуют специальные пожаростойкие технологии). Более дорогой вариант — минеральная вата. Ее плюсы —пожаробезопасность и хорошие звукоизоляционные свойства. Минеральную вату, как правило, используют в качестве утеплителя в новостройках, зданиях бизнес-назначения или в частных домах. Для утепления многоквартирного вторичного жилья чаще применяют пенополистирольные плиты по технологии вентилируемого фасада.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

Утепление квартиры изнутри

Тепло ли тебе, девица? Что такое энергоэффективный дом в России

6 материалов для утепления каркасных домов

Могу ли я не платить за капремонт?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Утепление стен — правовые рекомендации на юридическом портале Правовед.ru

За чей счет осуществляется утепление стен снаружи?

Подскажите пжл, в праве ля требовать наружнее утепление стен от своего ЖКооператива или это только за свой счет. На стенах квартиры плесень, в квартире холодно.

18 Марта 2018, 17:04, вопрос №1938535 Анна, г. Брянск

Как заставить утеплить стены за счёт УК?

Вечер добрый!у меня в квартире плесень и холодно обратился в кдук это домоу правляющая компания они сказали денег нет на утепление стен с наруже а предложили за свои деньги в расрочку а мастер от них как быть

02 Марта 2018, 19:28, вопрос №1924606 Александр, г. Кстово

Получите совет юриста за 15 минут!

Получить ответ

492 юриста готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут

Как заставить утеплять наружные стены квартиры?

Мы живём в 9-ом панельном доме,3-й этаж,квартира угловая!в квартире холодно,хотя батареи очень горячие!дует из стыков,стены промерзшие,плесень.в квартире находятся два маленьких ребенка!сы писали заявление на наружное утепление стен,приходили…

28 Ноября 2017, 21:47, вопрос №1828017 Любовь, г. Дзержинск

Все услуги юристов в Москве

Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Кто должен утеплить стену снаружи в панельном доме?

В панельном доме на кухне чернеет угол , постоянно весь мокрый. Кто должен утеплить стену снаружи?

27 Октября 2017, 18:29, вопрос №1793960 Екатерина, г. Брянск

Управляющая компания при утеплении стены дома испачкала монтажной пеной все окна

Здравствуйте! Управляющая компания утепляет боковую стену дома монтажной пеной. В следствии чего все окна квартир рядом полностью в брызгах от пены, которая не отмывается. Кому жаловаться, чтобы заставить УК за свой счёт отмыть окна? Они утверждают,…

10 Августа 2017, 20:41, вопрос №1720783 Алеся, г. Сургут

утепление фасадов многоквартирного дома в ТСЖ

В доме ТСЖ проходит утепление фасада. Председатель отказывается утеплять фасад стена с не застекленными балконами и лоджиями за счет взносов на кап.ремонт. Это, оказывается, не отапливаемые помещения?! Правомерны ли ее дей1ствия?

09 Июня 2017, 19:10, вопрос №1663091 Татьяна, г. Нижний Новгород

Как добиться от УК утепления внешних стен дома?

Здравствуйте!у нас в квартире живет плесень, стены холодные, как мне сказали утепление внешних стен дома входит в обязанности УК, и относится к текущему ремонту, ну что делать, если – они нам вроде как не отказывают, но ставят в тупик-говорят,…

18 Апреля 2017, 19:16, вопрос №1612730 Светлана, г. Саратов

Утепление стен многоквартирного дома, входит ли в обязанности УК, если стены холодные?

здравствуйте!у нас в квартире живет плесень, стены холодные, скажжите утеплять внешние стены дома, это входит в обязанности УК?

11 Марта 2017, 08:13, вопрос №1567161 Светлана, г. Саратов

Как добиться утепления стен квартиры, если все внутреннее утепление уже сделано?

Здравствуйте, помогите разобраться с вопросом по содержанию и ремонту. Мы живём в крайней торцевой кв,стены комнат выходят на улицу, в кв холодно и промерзают стены,утеплили межпанельные швы,но не помогло. Так же изнутри все тнены утеплены и прошиты…

20 Февраля 2017, 14:10, вопрос №1546507 Юлия, г. Рыбинск

Образец заявления на утепление внешней стены в ЖКХ

добрый день! я являюсь собственником угловой квартиры, угловая стена , в холодное время покрывается плесенью.Подскажите как грамотно составить заявление в управляющую компанию на проведение работ по утеплению стены снаружи.

25 Января 2017, 16:41, вопрос №1512682 светлана, г. Брянск

Утепление стены многоквартирного дома, правильно ли составлено заявление?

Руководителю ОАО «Домоуправляющая компания Советского района» от ____________________________ г.Н.Новгород, ул. ________________ т. _______________ Заявление Я, __________________________________, собственник квартиры №____ проживаю в доме,…

25 Декабря 2016, 15:45, вопрос №1484787 Ильгам Саматов, г. Уфа

Какой ремонт внутри квартиры относится к текущему, а какой к капитальному?

Какой ремонт ВНУТРИ КВАРТИРЫ относится к текущему, а какой к капитальному ? . Какой ремонт ВНУТРИ КВАРТИРЫ относится к текущему, а какой к капитальному ?

11 Декабря 2016, 15:51, вопрос №1470010 Владимир, г. Санкт-Петербург

Отказ совета дома в утеплении стены, хотя в УК сказали, что деньги есть

Здравствуйте! Подскажите что делать. Дело в том, что нам нужно утеплить стену наше УК одобрило это, выделило бюджет. Нужно было собрать подписи жителей. Подписи собрали, потом оказалось что нужно взять согласие совета дома, который конечно же…

22 Ноября 2016, 20:55, вопрос №1449831 Дарья, г. Нижний Новгород

Кто должен утеплить холодную стену, если проблема снаружи дома?

На прикрепленной к вопросу схеме стрелкой указан внешний угол квартиры (данный архитектурный изыск сделан только в нашем доме 2007 года сдачи) На стыке данного угла со временем появилась тончайшая щель из которой ощутимо тянет холодом и весь угол…

30 Октября 2016, 16:59, вопрос №1425166 Александр, г. Оренбург

Как на фасаде многоквартирного дома разместить солнечную батарею?

Здравствуйте! Требуется ли разрешение на установку солнечной батареи на фасаде многоквартирного дома за стенами своей квартиры для личного пользования? И если да то где его получить? И каким нормативным актом освещён этот вопрос?

02 Ноября 2015, 00:32, вопрос №1026523 Елена, г. Саранск

pravoved.ru

Утепление наружной стены квартиры: тест на законность

Вопрос о том, как сохранить тепло в собственном доме и уменьшить расходы на отопление, был и остается актуальным для украинцев. Неудивительно, что в связи с повышением цен на энергоносители и соответствующих тарифов для населения острота вопроса увеличивается, что подталкивает предусмотрительных жителей многоэтажек задумываться над целесообразностью внедрения мероприятий энергосбережения. И хотя специалистами давно доказано, что на уровне всего многоэтажного дома такие меры намного эффективнее, чем «в одиночку», многие соотечественники — из-за невозможности договориться, недостатка денежных средств, отсутствия такого желания у соседей и т.п. — вынуждены осуществлять «энергоэффективные» меры только для своей квартиры. В данной статье мы поговорим о юридической стороне одного из таких мероприятий — утеплении собственником квартиры ее наружной стены. Выясним, нуждаются ли такие действия в каком-либо согласовании и имеют ли правовые основания претензии соседей по дому, недовольных эстетичным видом или иными результатам утепления.

Наружная стена дома: мое или наше?

Вполне логично: для того чтобы ответить на вопрос — будут ли правомерными любые действия касательно того или иного имущества? — необходимо четко определиться, кому это имущество принадлежит. А значит, выясним, чьей собственностью является наружная стена дома. Напомним некоторые положения законодательства.
В ч. 1 ст. 382 ГК Украины прописано: квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нем. В соответствии со ст. 152 ЖК Украины, не нужно получать документы, дающие право выполнение работ по переоборудованию и перепланировке жилого дома и жилого помещения частного жилого фонда, которые не предусматривают вмешательства в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования.
Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве общей совместной собственности всем собственникам квартир многоэтажки, включает, среди прочего, несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома (ч. 2 ст. 382 ГК Украины, п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII, далее — Закон № 417-VIII).
Итак, можно сделать два вывода.
Во-первых, квартира — это лишь то, что «внутри», поэтому все, что находится за ее дверью и окнами, не является личным имуществом собственника квартиры.
Во-вторых, несущие конструкции дома, в частности, и наружная стена дома как их часть, является общей совместной собственностью собственников квартир и нежилых помещений многоэтажки.
Таким образом, подытожим: несмотря на то что часть наружной стены здания территориально «приходится» на определенную квартиру, оказывается, что собственник такой квартиры не имеет права самовольно совершать касательно нее какие-либо действия (в т.ч. утеплять), поскольку это имущество — совсем не его частная собственность, оно является общей совместной собственностью всех собственников квартир в доме без каких-либо исключений — независимо от этажа и подъезда, на которых расположены принадлежащие им квартиры.

Как получить разрешение сособственников на утепление квартиры

Как мы уже отмечали, наружная стена дома является общим имуществом сособственников многоквартирного дома. А это значит, что пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется согласно отдельным правилам. Так, вопрос о порядке использования общего имущества решает собрание сособственников. В соответствии с ч. 2 ст. 10 Закона № 417-VIII, к полномочиям собрания сособственников относится принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе:

• о распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, установлении, изменении и отмене ограничений относительно пользования им;
• касательно проведения текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определения подрядчиков для выполнения таких работ.

Если же в доме создано ОСМД, следует руководствоваться Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III (далее — Закон № 2866-III). Согласно настоящему Закону (ст. 10), к исключительной компетенции общего собрания сособственников относятся, среди прочего, вопросы о:

• использовании общего имущества;
• решении об определении перечня и размеров взносов и платежей сособственников;
• порядке управления и пользования общим имуществом;
• передаче в пользование физическим и юридическим лицам общего имущества;
• реконструкции и капитальном ремонте многоквартирного дома либо возведении хозяйственных построек.

Итак, как видим, в законодательстве четко прописана процедура получения «разрешения» сособственников на любые действия с общим имуществом. Не секрет, что на практике получение таких согласований не слишком распространено, и подавляющее большинство жителей многоэтажек утепляются, даже не задумываясь над тем, что это может быть нарушением прав других сособственников многоквартирного дома. Однако, взвешивая все за и против, предусмотрительный собственник квартиры, желающий утеплиться, должен заранее оценить возможность возникновения каких-либо претензий со стороны соседей, их масштабность и обоснованность.
Заметим: судебная практика рассмотрения подобных дел практически отсутствует, поскольку, понятно, что в большинстве случаев сособственники безразлично относятся к тому, что их сосед осуществил утепление. Однако на практике бывают и резонансные случаи, когда сособственники настроены категорически против утепления и даже готовы демонтировать его собственными усилиями. Особенно высока вероятность таких случаев в новостройках, когда утепление действительно портит эстетичный вид дома, а жители, вложив значительные денежные средства в покупку квартиры, вполне логично взволнованы такими вопросами.
Далее рассмотрим, каким образом сособственники многоквартирного дома могут защитить свои права в случае, когда один из соседей все же утеплился снаружи («испортив» этим часть фасада многоэтажки).
В общем, способов существует два — внесудебный и судебный.
Внесудебный способ основывается на нормах закона о порядке осуществления общей совместной собственности на общее имущество в многоэтажке. То есть если необходимое количество сособственников в установленном законом порядке проведут общее собрание и примут решение о демонтаже осуществленного утепления, обращение в суд в этом случае не понадобится. Ведь вопрос распоряжения общим имуществом — в компетенции общего собрания, и оно решило демонтировать утепление, чтобы восстановить первоначальный вид фасада. Данное право — осуществлять со своим имуществом любые действия, кроме тех, которые нарушают чужие права, — оно имеет согласно закону. О правах «утеплителя» здесь вообще не может быть и речи, поскольку он осуществил пристройку своих конструкций к общему имуществу без надлежащих на то полномочий и согласований.

На практике
Достаточно часто на практике встречается ситуация, когда за демонтаж осуществленных утеплений выступают только отдельные граждане — соседи либо не уполномоченные на это жителями представители руководства ОСМД или ЖЭКа. В данном случае можно говорить, что эти лица прибегают к манипуляциям с общим имуществом сособственников многоэтажки без надлежащих правовых оснований, ведь формально процедура управления общим имуществом не соблюдена, другие сособственники не давали согласия на демонтаж.
В этой ситуации любые претензии активистам вправе предъявить ТОЛЬКО другие сособственники, ведь активисты не получили согласования на такие действия от других сособственников (о порядке получения согласования см. выше). Сам утеплитель, к сожалению, никаких прав предъявлять претензии активистам не имеет, поскольку он сам нарушил порядок использования общего имущества.

Обратите внимание
Если в доме создано ОСМД, порядок урегулирования таких ситуаций может быть прописан в его уставе. В данном случае стоит руководствоваться нормами последнего, ведь, утверждая устав, сособственники предоставляют согласие на закрепленный в нем порядок управления общим имуществом. Таким образом, если устав уполномочивает правление предоставлять разрешения на утепление, дает право руководству ОСМД осуществлять демонтаж несанкционированно установленных на доме конструкций, должны применяться соответствующие нормы устава.

Судебный способ предусматривает подачу иска в суд на «утеплителя» квартиры о демонтаже утепления за свой счет или возмещении расходов на демонтаж, осуществленный силами ОСМД. Такой иск к собственнику квартиры, который осуществил утепление, может подать как ОСМД (так называемый «общий» иск), так и отдельные сособственники самостоятельно. Не учитывая отсутствие основательной судебной практики по данной категории споров, считаем, что такие иски имеют большую вероятность быть удовлетворенными, поскольку очевидным является нарушение «утеплителем» права собственности на общее имущество дома, ведь наружная стена дома, как отмечалось выше, принадлежит всем сособственникам многоэтажки, а не собственнику квартиры, к которой примыкает эта часть стены.
Повторимся — на практике такая борьба соседей с «утеплителями» является, скорее, исключением, нежели правилом. Однако осведомленность с юридическими нюансами вопроса не помешает ни собственнику квартиры, планирующему утепление, ни его соседям.

Так, процедура согласования вопроса утепления с сособственниками многоэтажки выяснена (получить разрешение на утепление от общего собрания). Однако на практике возникает вопрос: устанавливает ли законодатель обязанность «получить добро» на утепление своей квартиры снаружи от других субъектов: ЖЭКа, органов по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля, органов местного самоуправления? Давайте разберемся. Для этого аргументы приведем в таблице.

Таблица

Нужно ли разрешение на утепление от прочих органов и организаций

№ п/п	Орган/Организация	Нужно ли разрешение на утепление (да/нет)	Аргументы и объяснения
1	ЖЭК	Нет	Наружная стена дома является общим имуществом всех собственников квартир (нежилых помещений) дома, и именно сособственники такого дома являются теми субъектами, которые могут согласовывать данные действия по утеплению. При этом ЖЭК — это только обслуживающая организация, которая должна предоставлять соответствующие услуги по договору. И поскольку договором получение таких разрешений не предусмотрено, то и соответствующего согласования получать не нужно. Более того, ЖЭК не вправе требовать от сособственников многоквартирного дома выполнения тех действий, которые договором на обслуживание не предусмотрены. На практике многие ЖЭКи вообще не имеют правовых оснований для обслуживания жилых домов, поскольку не заключали договоров на обслуживание с гражданами и в какой-либо форме не получали у них разрешения на обслуживание дома. Так, резонансным решением Высшего хозяйственного суда Украины по делу № 2/297 от 10.05.2012 г. подтверждено, что ЖЭКи, которые не имеют консенсусного (единогласного) решения всех сособственников дома, считаются обслуживающими дом незаконно (см. также решение суда апелляционной инстанции по этому делу)
2	Органы по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля	Нет	Нынче законодательство не возлагает на собственника квартиры, который решил ее утеплить снаружи, обязанности информировать об этом органы государственного архитектурно-строительного контроля либо согласовывать с ними такие действия. Это связано с тем, что работы по утеплению квартиры снаружи не считаются строительными работами в соответствии с Порядком выполнения подготовительных и строительных работ, утвержденным постановлением КМУ от 13.04.2011 г. № 466 (далее — Порядок № 466). Так, Порядок № 466 определяет строительные работы как работы по новому строительству, реконструкции, техническому переоснащению действующих предприятий, реставрации, капитальному ремонту. В свою очередь, реконструкцию жилого дома законодатель толкует как перестройку жилого дома с целью улучшения условий проживания, эксплуатации, изменения количества жилых квартир, общей и жилой площади и т.д., связанную с изменением геометрических размеров, функционального назначения, заменой отдельных конструкций, их элементов, основных технико-экономических показателей (ст. 1 Закона Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» от 22.12.2006 г. № 525-V). Очевидно, что манипуляции с небольшой частью фасада нельзя считать ни реконструкцией, ни капитальным ремонтом всего жилого дома. Таким образом, нормы Порядка № 466 касательно необходимости получения разрешений (уведомлений) на строительство не распространяются на случаи утепления наружной стены дома собственниками отдельных квартир
3	Органы местного самоуправления	Нет	Законодательство не обязывает собственника квартиры, который решил ее утеплить, согласовывать это с органами местного самоуправления. Данный вопрос возник в связи с тем, что к компетенции исполнительных органов местных советов относятся вопросы по благоустройству (см. пп. 7 п. «а» ч. 1 ст. 30 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.1997 г. № 280/97-ВР). Поэтому местные советы при утверждении правил благоустройства в соответствующем населенном пункте включают в них нормы о необходимости получения разрешения на изменение части фасада и т.п. Данные положения априори являются незаконными, поскольку в ч. 3 ст. 34 Закона Украины «О благоустройстве населенных пунктов» от 06.09.2005 г. № 2807-IV четко указано: правила благоустройства не могут предусматривать обязанность физических и юридических лиц касательно получения каких-либо разрешений, согласований или прочих документов разрешительного характера, а также полномочий органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, предприятий, учреждений, организаций, созданных такими органами, издавать указанные документы. Кроме того, вопрос касательно получения разрешения берет свои истоки из Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Госкомжилкоммунхоза Украины от 17.05.2005 г. № 76. Согласно пп. 1.4.1 настоящих Правил, переоборудование и перепланировку жилых домов, жилых и нежилых в жилых домах помещений разрешается делать после получения разрешения исполнительного комитета местного совета народных депутатов в соответствии с законодательством. При этом Правила четко определяют, что именно считается переоборудованием и перепланировкой. Так, согласно пп. 1.4.2 Правил, переоборудование жилых домов, жилых и нежилых помещений в жилых домах включает: • устройство в отдельных жилых домах, жилых и нежилых в жилых домах помещений индивидуального отопления и прочего инженерного оборудования; • перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; • устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов. К элементам перепланировки жилых помещений относятся: • перенос и разборка перегородок; • перенос и устройство дверных проемов; • устройство и переоборудование тамбуров; • пристройка балконов на уровне первых этажей многоэтажных домов (пп. 1.4.3). Как видим, утепление наружной стены здания на уровне отдельной квартиры не является ни переоборудованием, ни перестройкой согласно Правилам. Запрета на проведение такого улучшения Правила также не содержат
4	Органы исполнительной власти по вопросам охраны культурного наследия	Да	Многоэтажный дом юридически считается объектом культурного наследия — национального либо местного значения, если соответствующие данные о нем занесены в Государственный реестр недвижимых памятников Украины. В данном случае внешний вид фасада дома имеет историко-культурную ценность, а следовательно, любые его самовольные изменения, даже незначительные, будут расцениваться как нарушение законодательства об охране культурного наследия. Так, согласно Закону Украины «Об охране культурного наследия» от 08.06.2000 г. № 1805-III (далее — Закон № 1805), пользование достопримечательностью должно осуществляться в соответствии с режимами пользования, установленными органами охраны культурного наследия, способом, требующим наименьших изменений и дополнений памятника и обеспечивающим сохранение его материальной аутентичности, пространственной композиции, а также элементов оборудования, устройства, отделки и т.д. (ч. 2 ст. 24 Закона № 1805). Для осуществления любых ремонтов такого дома, в том числе и утепления части наружной стены, необходимо письменное разрешение органов исполнительной власти по вопросам охраны культурного наследия центрального или местного уровня — в зависимости от того, национальное или местное значение имеет культурная достопримечательность (ст. 26 Закона № 1805). Однако, вероятнее всего, в получении данного разрешения будет отказано, поскольку ст. 22 Закона № 1805 содержит прямой запрет менять достопримечательности и их части. При этом если собственнику квартиры удастся доказать, что запланированное утепление не меняет внешнего вида фасада (а это крайне сложно), шанс на получение разрешения есть

Итак, как видим, собственнику квартиры необходимо будет согласовать вопрос относительно утепления только с другими сособственниками многоэтажки, а для домов, являющихся объектами культурного наследия, — еще и с соответствующим госорганом в данной сфере. Любые требования касательно получения других разрешений и согласований являются незаконными.

После получения необходимых согласований можно перейти к следующему шагу — выбору исполнителя работ по утеплению, то есть подрядчика. О том, на что следует обратить внимание, выбирая подрядчика, расскажем в материале «Утепление наружной стены квартиры: как выбрать подрядчика».

Елена ТРЕГУБОВА,

юрист, г. Киев

www.osbb-inform.com.ua